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一房二卖惹官司 皆因房价涨得快

南京一卖房人被判赔偿原告房价上涨损失

    房主将房屋卖给他人并收取定金及相应房款后,又将尚未过户的房屋另卖他人,并与该买主办理了过户手续。原买主为此将房主告上法庭。昨天,江苏省南京市鼓楼区人民法院对此案作出一审判决,被告共赔偿原告各项损失7.8万元。
    
      2006年12月30日,原告刘先生通过南京千屋房产中介公司买下被告李女士位于河西的一套66平方米的产权房,三方共同签订房地产买卖中介合同,合同约定:刘先生于签约当天支付李女士定金1万元,2007年1月4日前支付李女士购房款19万元,1月30日前李女士将房屋交给刘先生时,刘先生支付给李女士3万元,余款23万元在取得两证时再一次性支付完毕;李女士确保2007年4月15日前取得两证,并于3日内办理产权变更手续。合同签订后,刘先生依约履行了付款义务,李女士于今年1月31日将房屋交付给刘先生,刘先生随后开始装修。

    双方签订合同以后,南京二手房价格一直快速上涨,且房源难求。4月14日,李女士突然通知刘先生及中介公司表示不再履行合同。到手的房子眼看要易主,刘先生自然不愿意,为此他曾于4月19日起诉李女士,要求继续履行合同。4月21日,刘先生到外地出差,返回后却发现门锁被换,房子被他人进住。经刘先生到相关部门查实,李女士早在4月14日即将诉争房屋卖给案外人宋某,并已办理完房屋过户手续。

    到手的房子没了,刘先生感到无法接受。5月8日,他一纸诉状将李女士告上了鼓楼区法院,请求法院判令被告向其支付违约金2万元;赔偿装修及房屋涨价损失共计14万元。

    案件审理中,被告李女士辩称,房屋买卖中介合同签订后,被告发现原告与中介公司存在恶意炒房行为,便于今年3月8日明确通知原告不再履行合同,但原告仍对房屋继续进行装修,人为扩大损失。被告通知原告不再履行合同后,与案外人宋某签订了房地产买卖契约,并将诉争房屋交付给宋某。被告2006年12月30日与原告所签合同仅是关于诉争房屋的一种买卖意向,双方尚未签订正式的房屋买卖合同,亦未按该合同约定的交付方式及程序办理诉争房屋的交接手续,被告并没将诉争房屋交付给原告,故原告不得向被告主张所谓的房屋涨价损失10万元。

    此外,依据法律规定,违约金与赔偿金不得同时适用,现原告既要求被告支付违约金,又同时要求被告赔偿经济损失,于法无据,请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

    

法官说法

    原、被告及千屋房产中介公司所签订的合同,系三方当事人的真实意思表示,应认定为有效合同。合同签订后,刘先生按约支付房屋定金及价款,李女士亦在今年1月31日的收条上写明:“房屋已交,水电等已结清”,虽然双方未按合同约定的形式办理房屋交接手续,但双方确已实际履行了房屋交付手续,故李女士辩称双方当初签订的合同仅是一种买卖意向,房屋尚未交付于刘先生的意见,法院不予采纳。

    李女士在与刘先生的合同尚未解除的情况下,就同一房屋又与案外人签订买卖合同,并办理了房屋移转登记手续,其行为已严重违反了合同的约定,应向刘先生承担相应的违约责任。鉴于诉争房屋的所有权已移转登记于他人,继续履行合同已不可能,且刘先生明确表示系在解除合同的基础上要求李女士支付违约金并赔偿损失,故本案不再适用继续履行的违约责任。

    就刘先生主张的房屋装修损失,该损失系因李女士再次出卖诉争房屋所导致,现诉争房屋已为案外人占有使用,亦无法对刘先生投入的装修予以评估,故法院结合目前房屋装修的市场行情及一般装修规律,酌情认定装修损失为2.8万元。

    本案中,刘先生主张的房屋价格上涨损失,从法律上讲,实际系一种可得利益。双方当事人均为南京市民,对今年上半年南京二手房价格快速上涨的情况均有一定的感受,刘先生提供的相关证据上亦可得到明显的体现。法院通过对原告提供证据的综合比较判断,认定刘先生的可得利益损失为5万元。鉴于双方约定的违约金数额低于刘先生的损失数额,不足以填补其所遭受的实际损失,故李女士除支付刘先生2万元违约金外,还应再赔偿其装修及房价上涨造成的经济损失5.8万元。

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