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应以建筑面积还是使用面积为标准计算业主表决权

 

应以建筑面积还是使用面积为标准计算业主表决权

问:根据物权法第七十六条第二款规定,对于小区的有关事项,应当经专有部分占建筑物总面积一定比例以上的业主且占总人数一定比例以上的业主同意。实践中,对于业主表决权,有的地方按照建筑面积计算专有部分面积,专有部分面积之和即为建筑物总面积。这种做法是否符合法律规定呢?

答:从有关法律和司法解释规定的文义看,根据物权法第七十条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二条对专有部分进行了界定,即专有部分应具有构造上的独立性,能够登记,业主对该部分享有独立的所有权。而物权法第七十六条第二款也使用了“专有部分”这一表述,从体系解释的角度看,其与物权法第七十条规定的“专有部分”应当是同一涵义。从这个角度理解,在计算业主表决权时,似应按各个业主所有房屋的专有部分面积即套内使用面积进行计算,不包括共有部分的面积。

但我们认为,这样的理解过于机械,实质上是混淆了专有部分应按何种标准登记(即计算业主享有所有权的面积)和专有部分应按何种标准计算业主表决权两个不同的问题。物权法第七十条、《解释》第二条和物权法第七十六条第二款所要解决的问题是不同的:物权法第七十条、《解释》第二条规定所要解决的是前一个问题,通过该条明确了业主对专有部分享有的是单独所有权,而对共有部分享有的是共有权;物权法第七十六条第二款规定所要解决的是后一个问题,是业主的议决能力的问题,即业主对重大事项的表决能力。而无论是按照使用面积还是建筑面积为依据计算,每个业主所享有的表决权所占比例不会因此而发生变化。因此,在实践中,在标准统一的前提下,既可以建筑面积为依据,也可以使用面积为依据。正是基于这种理念,并基于各地对专有部分面积依何种标准记载并不统一的考量,《解释》第八条则规定:“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”并未明确统一规定此时应该以何种标准计算专有部门面积,而是交由各地业主自行决定采用“建筑面积”还是“使用面积”作为计算标准,只要在同一建筑区划内采取相同标准即可。


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