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详解房屋租赁合同常见的20个常见问题(二)

6.承租人对出租房屋的使用有哪些义务?​

承租人有正当使用出租房屋的义务,即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。

(1)承租人应当按照约定的方法使用出租房屋;​

 (2)对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定;​

(3)按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的,应当按照出租房屋的性质使用。​

【提示1】​

承租人使用出租房屋租的方法标准有两个:​

①约定使用方法(首要标准):​

A.房屋租赁合同约定的使用方法;​

B.双方补充协议约定的使用方法;​

C.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。​

②出租房屋性质确定使用方法(次要标准):只有没有约定出租房屋使用方法的,才能按照出租房屋的性质确定使用方法。​

【提示2】​

承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,出租人有权解除合同和要求赔偿损失。​

合同法》第219条规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 因此,承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,致使出租房屋受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。​

《解释》第7条规定,承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第219条的规定处理。​

【提示3】​

承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,致使出租房屋受到损耗的,承租人不承担损害赔偿责任。​

 (4)、承租人对出租房屋承担保管义务。​

承租人应当妥善保管出租房屋,因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。​

【提示】​

承租人已尽妥善保管义务,承租人不承担损害赔偿责任。​

 (5)、承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同意。​

《合同法》第224条第二款规定,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”​

《解释》第15条规定,“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”​

【提示】​

房屋转租存在两个房屋租赁合同:​

A.原租赁合同:继续有效。​

B.次房屋租赁合同:原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。​

【提示】​

《合同法》第224条第二款规定,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。​

《解释》第16条规定,“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。​

因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”​

【提示】​

出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议,视为出租人同意转租。​

 (6)、房屋承租人有何支付租金的义务。​

①承租人应当按照约定的期限支付租金。​

②对支付期限没有约定或者约定不明确,可以补充协议;无法达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯。​

③按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的,按照法定期限支付:​

a.租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付;​

b.租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。​

【提示1】​

承租人延付租金,出租人有以下补救办法:​

 (1)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。​

 (2)《民法通则》第136条规定,“下列的诉讼时效期间为一年:…(三)延付或者拒付租金的”,出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为1年。​

①出租人以延付租金为由解除租赁,必须给出租人合理期限。也就是说,出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。​

②出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年。​

【提示2】​

因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同,次承租人有以下救济权利:​

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金,在出租人要求的合理期限内仍逾期不支付的,出租人可以解除房屋租赁合同。​

《解释》第十七条规定,“因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。​

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。”​

因此,出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次承租人代付租金抗辩权的限制。​

7.承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪些?​

(1)租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。​

 (2)房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除:​

A.出租人有权请求次承租人腾房;​

B.负有腾房义务的次承租人逾期腾房的,出租人有权请求次承租人支付逾期腾房占有使用费。​8.未经整体验收合格的城镇房屋,当事人订立的房屋租赁合同是否无效?​

《建筑法》第61条第二款规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。​

《消防法》第10条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程,除本法第十一条另有规定的外,建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内,将消防设计文件报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。​

《消防法》第11条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。​

出租未经整体验收合格的城镇房屋,违反《建筑法》第61条、《消防法》第10条的强制性规定,但是不论是合同法还是《解释》均未将此种情形规定为合同无效情形。因此,不应当认定房屋租赁合同无效。​

【提示】​

①城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。​

②未经整体验收合格的城镇房屋,当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。​

但是,《解释》第2条规定,“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”​

【提示】​

违反建设工程规划的城镇房屋签订的房屋租赁合同无效;但在一审辩论终结前取得审批的依法有效。​

9.违反建设工程规划的农村房屋,当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。​

农村房屋是指乡、村规划区内的房屋。《解释》第1条第二款规定,“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定”。​

法律、法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规定,至今适用的仍然是1993年6月29日国务院第116号令发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》,农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体和严格的标准。​

因此,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的农村房屋租赁合同,不因此无效。​

10.临时建筑物房屋租赁合同,是否有效?​

《解释》第3条规定,“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。​

租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”​

【提示】​

非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外,均为无效房屋租赁合同。

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