物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理 与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工 作环境，提高物业的使用价值和经济价值。
物业管理的这一定义，有着丰富的内涵：
(1)物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇。
(2)物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人。
(3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有 偿的无形的商品——劳务与服务。
(4)这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。
(5)物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。
(6)物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。
(7)优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。
(8)就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约，规定相 关各方的权利和义务。
2、物业管理的类型
（1）写字楼管理 （2）住宅管理 （3）公共商业楼宇管理（4）旅游宾馆管理 （5）工业厂房管理
3、市场需求增大为物管企业提供机遇
目前物管市场呈现四大特点：首先是随着开发商品牌意识的提高，他们将逐步丢弃“自建自管”的观念，把项目交给专业物管公司；其次是国企改制将使房管所脱离政府部门，成为自负盈亏的企业实体；第三是建设部规定今后物管项目实行招标，不称职的物管企业会被业主炒掉，由新的“管家”取而代之；第四是行政事业单位的后勤服务社会化为物管企业的发展提供了难得的机会。
现有住宅小区必须进行物业管理外，伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化，物业管理的客观需求已经产生，而且会越来越多，万科物业负责建设部机关大院的物业管理和莲花物业负责国家计委生活区的物业管理已经说明了这一点。
企业发展的客观要求是走规模化道路，破产与兼并将是今后物管市场的主旋律。目前各类物管企业的发展水平差异较大，随着市场的逐步规范，会导致两种情况的产生：一是经营规模小、服务水平差、信誉低的物管公司因不能适应市场变化，最终破产倒闭；二是这些公司被实力较强、具有专业服务水平的物管企业兼并。
4、物业公司的级别
最近颁发了物业管理公司资质审定办法，将一级资质公司的标准大幅度提高，如按此标准重新审定资质，广州原有100多家一级资质公司中至少90％的公司将会降级到二级、三级甚至四级的资质。为了改变降级的命运，许多管理公司必须作一番竞争的搏击，以求壮大管理规模。
5、什么是自营式物业管理
我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理引进北京市的物业管理体制，实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。
6、经营性设施收益如何分配
物业管理企业经批准设置的经营性设施的收费，在扣除物业管理单位代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，70％纳入维修基金，业主大会另有决定的从其决定。
7、物业管理费由哪些项目构成
据根国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。
8、物管亟需摆脱“父子关系”
有关数据表明，截至2004年底，我国物业管理企业总数将近2万家，从业人员超230万人。北京、上海、深圳三城市物业管理创造的生产总值分别为70亿元、78亿元和50亿元，占三城市GDP的2.23％、1.45％、2.23％。物业管理正在成为第三产业大户。但是，在这种可喜的发展态势下，物业投诉有增无减。据央视国际网上调查发现，业主对物业管理表示不满的比例高达80％。但深层分析后不难看出，80％的不满意率并非都来自物管本身，多是建设单位的遗留问题。业内人士认为，在众多的物管公司和业主的纠纷中，开发商的前期遗留问题占了主要因素。
目前，中国的物业管理市场已经形成了很大的规模。但遗憾的是，即使有的项目引入了竞争机制，选择物管公司还大多是由开发商说了算。数据显示，从全国的整体情况来看，有高达70％以上的物业管理企业是由房地产开发企业直接派生出来，或者由原房管所转制而来。这种建管不分的“父子”体制，决定了物业管理必然依附、受制于房地产开发企业，这样一来自然就会出现重建设、重销售、轻管理的问题。
在广州，已注册的物业管理公司有600多家，其中超过90％以上的都是开发商的子公司。“谁开发，谁管理”的开发模式导致物业管理公司受制于开发商，不能面对市场，对业主负责；成都市目前大约有60％的楼盘的发展商与物业管理公司是“父子”关系，导致该市物管纠纷约有85％源于发展商自建物管公司管理的物业；在厦门，很多物业管理公司与开发商有着千丝万缕的关系。由于这种“谁开发、谁管理”的经营模式，导致目前物业管理公司不能完全走向市场，并由此出现两个最典型的问题：一是开发商为了促销商品房，甚至采取降低管理费标准等承诺，导致其下属物管公司无法长期兑现，不得不依赖开发商的补贴惨淡维持；二是造成企业管理成本高、效益差，限制了物管公司的发展。
开发商冒业主及社会的口诛笔伐而插手管家角色，究其原因不外乎是有利于掩盖自己在开发建设中遗留下的隐患。对此甚至有专家认为，如果能确认物管公司与开发商确是“父子关系”的，业主可以拒交物业管理费作为一种债务的抵消。但是，一旦打起官司来，常常以业主的失败而告终。因为物管机构会提出“两个独立民事主体”，把物业管理关系与房屋买卖关系截然分开，使得业主无法要求物管公司为开发商前期的建设质量等问题负责，导致矛盾进一步激化。可见由此产生的体制弊端是广泛而深远的。它对于业主来说是无法获得物业管理质量的保证，而且这种“父子”关系常常会让一些物管公司混淆了自己的责权关系。
事实上，这种“子承父业”的做法并非一劳永逸。事实证明，由于物管企业对存在某些问题的物业只能照单全收，物业交付使用后，应该由开发商解决的物业问题转移为业主和物管企业的矛盾。据长沙物业管理协会的权威人士透露，目前长沙物业管理企业200余家，真正通过收取物业管理费用来盈利的企业很少。究其原因，长沙现有的物业管理公司多为房地产开发公司的附庸。开发商为了在销售过程中博得更多消费者的青睐，拼命提高物管的标准，而不去考虑今后能否维持物管的正常运转。开发商此举无疑使物业管理公司产生强烈的依赖心理，以致缺乏让自身更完善的基本动力，而消费者拒缴管理服务费用也成了家常便饭，于是已经很低的物业管理服务费难以收上来。其所带来的最大恶果就是制约了物业管理行业市场化进程的持续推进和健康发展。
2003年9月12日，江南都市报与江西京昌地产公司进行了一次针对“父子关系”的市场调研，绝大多数消费者反感开发商与物管公司的“父子关系”，主要原因是这种关系为消费者带来了诸多的不利：物管收费偏高、管理不到位、权利和义务关系不清等。
虽然不排除其中也会有一些讲诚信的开发商与物业管理公司，为长远发展考虑，而竭尽全力地把开发与物业管理都要求做好。鉴于此，有专家指出，这种“父子兵”关系由于缺乏竞争，无论怎样进行结构调整、管理优化，都不能满足市场的真正需求。市场需要的是独立于房地产开发商之外，依靠向业主提供服务来获取利润的企业；需要纳入市场运作的真正意义上的物业管理企业。为此，物业管理只有独立支撑门户早日断绝“父子关系”，才能早日走上健康发展之路。
首例物管费追讨案将重
物业定位由管理改为服
