石家庄房地产律师－－揭秘二手房交易安全篇之五

合同签署的注意事项

房屋作为一种特殊的商品。依据法律规定，房屋买卖双方当事人必须签订书面的、由政府有关部门制定的格式合同，该房屋买卖合同作为产权转让登记的重要凭证，是买受人取得房屋产权，即标的物（标的物是房屋的所有权或使用权）物权转移的主要和重要文件。合同规定了标的物的质量、面积、单价、总价、履行合同的期限等双方当事人的权利和义务。房屋买卖合同具有以下区别与其他交易合同的特殊性：

一﹑房屋与土地的不可分割性。在买受人支付合同约定的价款后，在取得房屋所有权的同时，也取得了该房占地的土地使用权。土地是属国家所有，是禁止所有权买卖的，但可以支付一定价款后取得土地使用权，这样，房屋才有赖以"立足"的地方。房屋与土地的不可分割性，决定了在取得房屋所有权时同时取得土地使用权。

二﹑房屋买卖合同订立前，因转让房屋所有权可能涉及第三人的利益。因此，法律规定，转让出租房屋，应提前三个月或按照租赁合同中约定事宜通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。

三﹑房屋买卖合同签订生效后，双方当事人应当向房地产交易中心提交有关证件，经审查符合房屋买卖条件，办理过户手续（或产权证）后，房屋所有权才算转移，即出卖人才算将标的物交付。未经过户登记（或产权登记）的，买受人交付了合同约定的费用，仍没有占有该标的物，这一点是与一般买卖合同的明显区别。

因为房屋作为特殊商品，标的物是房屋的所有权或使用权，所以在签署房屋交易合同时更要关注权力的保障。顺驰（中国）不动产网络集团有限公司总结10多年的经验，为您提出了以下五大合同签署注意事项：

一、确认基本信息的真实性与有效性。

1、合同签署人出售房屋的有效性：房产证、身份证和签署合同人要统一，如有特殊情况，需出据有法律依据的公证委托书。

2、房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写，不得随意增改文字。只有房地证或房产证中所属地址才是法律唯一承认的房产合法地址，不能按照门口的门牌号或习惯称呼的小区名称填写。

3、房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。这个面积是国家经过专业机构测量的面积，也就是法律上承认该房屋的权利面积。因为，有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等，这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中，但是需要在合同的"其他条款"中注明，该房屋交易附带赠送的小院、阁楼、地下室或露台等。

4、房屋权属要明确注明。所有权人要填写产权人和共有权人姓名。如为继承、赠与、法院判决等情况，须卖方出具相关证明。

二、交易金额及付款方式的约定。

有关金额约定时应顶格大写，字迹清晰。如有小写，须注意前后一致。明确付款金额和具体时间，保证总金额一致，前后时间不冲突。过户贷款具体事项以银行和房地产管理部门为准。在签署合同时买方应支付定金，卖方出具收款票据或收条，交付定金时应由正规中介经纪人或律师见证。

三、附属设施可依据"三要三不要"的原则。

煤气、暖气和一户一表要注明，并约定日期交接相关证件或变更证件。因为电话、有线电视、网络等历史欠费问题不好解决，并且电话还涉及卖方的隐私，所以建议在合同中约定这些附属设施由卖方申请关闭，然后买方自行开通。如果有家具或电器等等留给买方，需要在合同中注明。并且约定附属设施相关证件及费用缴清凭证的交接日期。

四、签字及联系方式。

合同需要买卖双方本人签字，并尽量多留存电话，留存住址或可以邮寄到的联系地址，以保证买卖双方的正常联系。

五、合同签署中不要留白和随意涂改。

如需要修改，交易双方须全部在修改处签章确认。

房屋贷款条件及贷款方式

据顺驰不动产市场研究中心统计，石家庄二手房房屋平均交易价格为每套30万元左右，月均约有78％的购房者采取付款方式支付房款。但值得购房者关注的是，二手房物业构成种类丰富，房屋贷款金额可能会受到房屋本身条件及购房人群的限制。

房屋贷款条件：首先必须是有产权证的房屋，可以正常办理过户；其次，房龄超过20年的房屋一般不得贷款，（个别区域房屋除外）。第三，贷款人要有足够稳定的收入（需要开具收入证明）。

贷款购房者的经济收入条件：一般要求贷款者月收入是每月还款额的2倍以上，且除去月还款，每月可支配收入不低于800元。

可供大家选择的贷款业务品种主要有以下三种：

1、公积金个人住房贷款：

按时足额缴存住房公积金的个人，在本人工作单位所在地购买建造各类型住房时，银行（五大国有银行现均可办理，其他银行能否办理请咨询要办理银行）接受住房公积金管理中心委托向借款人提供的公积金个人住房贷款。

产品优点：贷款利率低，期限长，缓解借款人的还款压力。

申请条件：申请住房公积金贷款必须符合当地住房公积金管理部门有关住房公积金贷款的规定。应具备的基本条件为：

（1）有合法的身份；

（2）按时足额缴存住房公积金；

（3）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（4）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及其他证明文件；

（5）有规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；

（6）有符合要求的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

（7）符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。

贷款利率：按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率执行，目前执行利率情况是：贷款期限5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.5%；

贷款期限5年以上（不含5年）的：贷款年利率为4.59%。

还款方式：借款期限在1年（含1年）以内的，采用到期一次还本付息方法，借款期限在1年以上的，采用等额本息还款法、等额本金还款法和当地住房公积金管理部门认可的其他还款方式。

2、个人住房组合贷款：

个人住房组合贷款是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、大修各类型住房时，建设银行同时为其发放公积金个人住房贷款和按揭贷款而形成的特定贷款组合。

贷款条件：申请中国建设银行个人住房组合贷款必须同时符合住房公积金管理部门有关公积金贷款的规定和建设银行有关自营性个人住房贷款的规定。应具备的基本条件为：

（1）有合法的身份；

（2）按时足额缴存住房公积金的职工，且连续缴存1年以上；

（3）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（4）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；

（5）有所购（大修）住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；

（6）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

（7）符合当地公积金管理部门规定的借款条件；

（8）贷款行规定的其他条件。

3、个人住房商业贷款：

个人住房贷款是建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。即通常所称"个人住房按揭贷款。

贷款条件：

借款人必须同时具备下列条件：

（1）有合法的身份；

（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；

（4）有所购（大修）住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；

（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

（6）贷款行规定的其他条件。

贷款利率：贷款利率执行商业性贷款利率，上限放开，实行下限管理，下限利率水平各银行有所不同，一般为相应期限档次贷款基准利率的0.85～0.9倍。

合同签署的注意事项

房屋作为一种特殊的商品。依据法律规定，房屋买卖双方当事人必须签订书面的、由政府有关部门制定的格式合同，该房屋买卖合同作为产权转让登记的重要凭证，是买受人取得房屋产权，即标的物（标的物是房屋的所有权或使用权）物权转移的主要和重要文件。合同规定了标的物的质量、面积、单价、总价、履行合同的期限等双方当事人的权利和义务。房屋买卖合同具有以下区别与其他交易合同的特殊性：

一﹑房屋与土地的不可分割性。在买受人支付合同约定的价款后，在取得房屋所有权的同时，也取得了该房占地的土地使用权。土地是属国家所有，是禁止所有权买卖的，但可以支付一定价款后取得土地使用权，这样，房屋才有赖以"立足"的地方。房屋与土地的不可分割性，决定了在取得房屋所有权时同时取得土地使用权。

二﹑房屋买卖合同订立前，因转让房屋所有权可能涉及第三人的利益。因此，法律规定，转让出租房屋，应提前三个月或按照租赁合同中约定事宜通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。

三﹑房屋买卖合同签订生效后，双方当事人应当向房地产交易中心提交有关证件，经审查符合房屋买卖条件，办理过户手续（或产权证）后，房屋所有权才算转移，即出卖人才算将标的物交付。未经过户登记（或产权登记）的，买受人交付了合同约定的费用，仍没有占有该标的物，这一点是与一般买卖合同的明显区别。

因为房屋作为特殊商品，标的物是房屋的所有权或使用权，所以在签署房屋交易合同时更要关注权力的保障。顺驰（中国）不动产网络集团有限公司总结10多年的经验，为您提出了以下五大合同签署注意事项：

一、确认基本信息的真实性与有效性。

1、合同签署人出售房屋的有效性：房产证、身份证和签署合同人要统一，如有特殊情况，需出据有法律依据的公证委托书。

2、房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写，不得随意增改文字。只有房地证或房产证中所属地址才是法律唯一承认的房产合法地址，不能按照门口的门牌号或习惯称呼的小区名称填写。

3、房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。这个面积是国家经过专业机构测量的面积，也就是法律上承认该房屋的权利面积。因为，有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等，这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中，但是需要在合同的"其他条款"中注明，该房屋交易附带赠送的小院、阁楼、地下室或露台等。

4、房屋权属要明确注明。所有权人要填写产权人和共有权人姓名。如为继承、赠与、法院判决等情况，须卖方出具相关证明。

二、交易金额及付款方式的约定。

有关金额约定时应顶格大写，字迹清晰。如有小写，须注意前后一致。明确付款金额和具体时间，保证总金额一致，前后时间不冲突。过户贷款具体事项以银行和房地产管理部门为准。在签署合同时买方应支付定金，卖方出具收款票据或收条，交付定金时应由正规中介经纪人或律师见证。

三、附属设施可依据"三要三不要"的原则。

煤气、暖气和一户一表要注明，并约定日期交接相关证件或变更证件。因为电话、有线电视、网络等历史欠费问题不好解决，并且电话还涉及卖方的隐私，所以建议在合同中约定这些附属设施由卖方申请关闭，然后买方自行开通。如果有家具或电器等等留给买方，需要在合同中注明。并且约定附属设施相关证件及费用缴清凭证的交接日期。

四、签字及联系方式。

合同需要买卖双方本人签字，并尽量多留存电话，留存住址或可以邮寄到的联系地址，以保证买卖双方的正常联系。

五、合同签署中不要留白和随意涂改。

如需要修改，交易双方须全部在修改处签章确认。

房屋产权过户及配套设施过户过程中的注意事项

在二手房交易过程中，合同的签署完毕只是买卖双方确认房产交易开始得第一步。后续产权过户的办理，房款与权证的交换，房屋配套的交接都是不应忽视的重要过程。其中房屋的配套交接就是一个不容忽视的问题，因为它将直接影响到您今后的居住问题。在此，顺驰不动产市场研究中心通过对相关数据的分析，总结出了现今二手房买卖实践中常见的几个关于房屋产权及配套交接的实用问题提请大家注意。

一、办理产权过户注意事项：（以私产为例）

1、私产房产权过户买卖双方应本人亲自到场，携带身份证、手章及身份证复印件；若本人不能到场，可办理委托公证，受托人携带公证书、委托人的身份证，本人身份证及复印件、手章到场。手章必须按房管部门指定形式进行雕刻。

2、买卖双方身份证、户口本的名字和身份证号码必须一致（增位除外），卖方身份证、户口本、 产权证的名字也必须保持一致。

3、买卖双方联系方式必须准确填写，并且多留为宜，这样能方便相关部门及时与客户取得联系，以确保过户手续的正常办理。

4、为避免耽误过户办理情况，买卖双方应按合同约定提前备齐过户所需费用。过户费用及相关税费应以房管部门实际测算数据为准，中介公司预测数据仅可作为参考。

5、私产房屋若能办理土地证必须在过户同时办理土地证，房主持有土地证的在过户时必须产权证与土地证同时进件。

6、卖方到指定银行开立帐户，在办理过户手续当天带银行存折及复印件到过户部门登记，该帐户用于产权过户完毕后取得房款。

二、买卖双方配套交接注意问题

（一）屋内附属设施

家具、家电、屋内装修及装饰都是房屋屋内附属设施中的重要组成部分，也是买卖双方签署完买卖合同之后必须要交接的配套物件。办理屋内附属设施交接应依据合同约定情况处理，如果房屋转让价格已包含了上述物品，则卖方应保证约定物品均能正常使用，买方则需要点清约定物件的数量，查清其使用情况等等；如果纯属赠送性质，卖方也需要按合同约定履行其承诺，买方则需要在事前仔细查验所约定的赠送物品，看其是否完整可使用。

（二）物业交割

1、水、电、煤气、暖气等

水、电、煤气、暖气等物业配套的交割，主要涉及使用情况及相关证件、户名的变更等。水、电、煤气、暖气等使用情况的交接主要由买卖双方和中介机构服务人员作为第三方在场的情况下进行查验：查验其供应情况是否异常，其使用终止码是否合理，如无异议，则按合同约定正常交接；相关证件、户名的变更等事宜的办理应按合同签署约定日期由买卖双方持相关证件到相应机关、部门办理。另外，为确保交割明晰无纠纷，某些物品的交割如：电话、有线电视、网络使用等由于涉及历史欠费问题不好解决，并且电话还涉及卖方的隐私，则可让卖方先行申请关闭或报停，然后由买方自行开通。

2、物业交接费用

物业交接费用包括卖方出让房屋之前使用上述水、电、煤气、暖气等所产生的费用，该部分费用的交割需要注意的是前期欠费问题。卖方应该保证前期无欠费情况，并同时出具相关缴费凭证；买方则需要仔细查验票据真实性，以免造成后期不必要的麻烦。除此之外，物业管理费也需要进行交接，物业管理费：《关于本市居住房屋交易期间物业管理费支付等问题的通知》规定，非新建商品房即二手房的买受人自该房屋产权转移之日的次月起支付物业管理服务费，房屋产权转移之日的当月及以前由房屋出售人支付。双方另有约定的，从其约定。物业管理企业在办理业主入住手续时，可以预收物业管理服务费，但预收期限不得超过3个月。

（三）户口迁移

在房屋产权及配套设施过户过程中，买卖双方往往会忽视户口迁入和迁出的问题，因为购房户口迁入和卖房户口迁出都没有具体的时间限制，但户口的迁入和迁出在某些区域会与孩子上学等具体问题挂钩，因此，户口的迁移问题我们也必须要提起注意。其实户口迁移的办理流程比较简单，买方只需要到房子所在地的派出所户籍科办理允许迁入的证明，然后到户籍原地的派出所开允许迁出证明，但前提必须是买方具有本市户口。卖方也同样如此。

房屋交易从选择服务机构、看房评估、产权确认、到合同签署、按揭贷款、及最后的产权过户、物业交割、产权与房款的转移有一系严谨的流程及需要注意的交易事项。为了确保客户的交易安全，让卖房者省心省力的出售房产，买房者买到称心如意的房子，特整理出以上服务信息，通过对二手房交易流程逐步分析整理，一一总结出客户在交易二手房中容易忽略的问题，希望能帮助客户，让您的房产交易更省心更放心更安全。