看房注意事项和房屋质量的甄别
在我们从温饱迈向小康的过程中，人们对住房已经不再只是挡风遮雨的最基本需求，房屋的舒适度已经成为大家选房时的重要衡量标准。顺驰不动产市场研究中心提醒您：看房要从交通、环境、户型、房屋质量、周边生活设施等五方面一一考量：
第一、 从交通看居住出行的便利度
从交通方便来讲，小区的出入口最好在交通主干线路边，车辆的进出能得到保证。还有小区最好在公交车站和地铁站的200米范围内，这个距离不会使您感到劳累。再有如果您经常出差，那么距离火车站2～5站路程应该是您的首选。这样使您往来方便，并且不会受到火车笛声的干扰。同时也提醒你，小区靠近学校和商业区。一般人流比较大，出行高峰时间容易出现交通堵塞。
第二、 看小区环境的舒适度
现代社会人们工作压力日益加大，家成了人们缓解生活压力的最好地方。进入小区后，大面积的绿地将是感受家庭温馨感的最好开始。所以，看房首先应该关注小区环境。
选择环境，首先要考虑小区绿化率，虽然在商品房销售中绿化率是一个必备的硬件指标，但是在二手房中绿化率还没有得到大家的重视。一般来讲30％～40％的绿化率可以保证小区的环境品质，并且没有占用太多的公摊面积。
除此之外，活动场所 别致的小花园、水池和丰富的健身设施，将是大家茶余饭后聚会、游乐和健身的好去处。并且也给大家增进邻里关系提供了良好环境。
第三、 看房屋本身的户型结构
选择户型，要着重注意采光和通风。一般情况下，房屋应该有至少保证3个小时的日照和至少5个小时的通风。厨房和卫生间最好有向外的窗户，防止污浊的气体进入室内。还有就是各功能区应该是比较独立，并且有一定的功能划分，避免居住时的互相打扰。
第四、 看房屋内在的质量细节
在看房的过程中，除了户型结构，房屋内在的质量细节也相当关键
1、渗水漏水的问题：通称"五漏一渗"，是指屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水，这类问题约占质量问题总数的70％以上。在看房时要特别注意：屋面天沟积水、阳台和卫生间地坪倒泛水、以及阳台雨后积水等都会造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。不小心买到这类房子后．居住麻烦就大了，装修改造也要费大功夫。最简单的检查方法比如，在卫生间和阳台等处作一个排水试验，即在此处浇上一些水，看其是否能畅通无阻地排向出水口。
2、房屋开裂：检查房屋有无裂缝，首先仔细察看房屋的地面和墙上有无裂缝，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。如果与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋有严重，可能存在结构性质量问题。其次，看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房屋存在安全隐患。对这类存在严重隐患的房屋，购买者一定不能抱侥幸心理。
3、门窗质量：建议将房屋门窗分别开关检验。铝合金门窗渗水、锈蚀；钢门窗零件脱落、损坏多，木门开启不灵活，关闭不密封。这类问题都会给后期居住带来不必要麻。
4、市政配套设施：供水，打开水龙头观察水的质量、水压；供电，确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬，户内外电线是否有老化的现象；有限电视，打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目观察；煤气，煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；暖气，是否有供暖。
5、私搭私建：房屋使用屋顶平台、走廊；屋内搭建小阁楼；房屋内外部结构改动，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等；阳台的封闭情况等，这还都涉及到房屋面积的测算及面积搭建是否合法问题，要谨慎考虑。
6、房屋装修：房屋是否被刚刚装修，这种粉刷往往掩盖了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹。在电器安装问题上要尤为注意，如安装粗糙、缺件、凌乱、脏污、裂纹、透缝、松动，短（断）路、漏电、烃损等问题，都容易形成安全隐患。应开启电器仔细检查。
第五、 看周边生活设施的齐全性。
生活配套设施的齐全是影响居住条件的重要因素。住房周边的教育环境、购物环境、金融服务场所都是生活便利性的重要衡量指标。如今大部分客户都是以孩子读书为选房前提。在看房时就应该注意房子附近有没有幼儿园、学校。经过顺驰市场研究中心对购房客户的抽样调查发现，有67%的客户在选购房子时都会考虑孩子将来上学的问题。因此，重点学校旁边学区房也成为不少区域的房屋交易的热点地带。
购物、银行、医院也是居住生活考虑的重要因素。一般来讲，距离小区500米以内最好有较大的综合超市、菜市场、银行、医院等场所。如果小区门口或小区里有24小时的便利店，那将是再好不过了。
市场上主要流通的产别区分，各种产权交易的优缺点及交易费用
目前，石家庄流通的二手房主要包含以下三种：
一、私产房：
（一）私产房特征：
1、私产房产权属于个人，个人拥有房屋的所有权
2、私产房房本名称为房屋所有权证
3、私产房可以进行买卖
4、私产房可以办理贷款
5、私产房的面积是房屋的建筑面积
6、私产房过户需要到房管局办理过户手续
（二）、购买比例
据顺驰不动产市场研究中心数据显示，石家庄私产房购买比例约为50％-60％。
（三）、优缺点
优点：
1、私产房买卖可以办理贷款，可以暂时缓解人们的购房压力
2、私产房产权属于个人
缺点：
私产房在交易时涉及的税费较高
（四）私产房所涉及的交易费用
1、非普通住宅划分标准（除此以外为普通住宅）
①住宅小区建筑容积率在1.0以下
②单套住房的建筑面积大于140平米
③一环以内房屋单价在4200以上
一环至二环房屋单价在3700以上
二环以外房屋单价在3100以上
2、过户费
私产房所涉及的过户费用由以下几部分组成：
①产权登记费②交易手续费③契税④印花税⑤工本费等等
收费标准：
1、 契税：过户价*1.5％（过户前预收的按成交价计算）
2、 2、交易手续费：面积*6元/平米（双方各半，含地下室的面积）
3、产权登记费：80元（共有人加10元,地址变更加10元）
4、抵押登记费：80元（有贷款时收取此项费用）
5、土地出让金： 面积*9.5元/平米（公转私房子按此标准收取）
6、评估费：评估价*千分之五（有贷款时收取此项费用）
7、印花税：贷款额*万分之0.5（贷款）
8、印花税：过户价的万分之10（双方各半，买方加5元工本费）
一次性的过户费收取1～3项。
有贷款的过户费收取1～4项
①普通住宅：
产权过户费=过户价×1.5%+登记费80元+建筑面积×6元/平米+印花税 （过户价的万分之十）+工本费5元＋土地出让金（公转私 建筑面积×9.5元/平米，私产不收）+营业税 过户价×5.55％（出本日期超过五年的房子免收）
②非普通住宅：
产权过户费=过户价×4%+登记费 80 元+建筑面积×6 元/平米+印花税 （过户价的万分之十）＋工本费5元＋营业税过户价×5.55％（超过五年按差额征收）＋土地增值税 过户价×1％（出本日期超过3年按过户价×0.5％）＋土地出让金（公转私 建筑面积×9.5元/平米，私产不收）
二、公转私
公转私是指已购公房个人买断产权，根据原产权所属单位又分为省直和市直产权。
公转私房屋情况和私产基本类似，过户费略有不同，省直产权买卖交易时不用征收营业税 个人所得税和房产印花税。（参考上面一项过户费详细情况）
2、税费
1）、个人所得税
石家庄市地方税务局、市国土资源和房屋管理局正式发布政策：依据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》精神，本市个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税；出售现住房1年内按市场价重新购房的，按重新购房金额占原住房销售额比例部分先征后退；出售住房前1年内已按市场价格购房的，按已购房金额占原住房销售额比例部分征收1%个人所得税；出售住房前超过1年按市场价格购房的，按其转让住房收入的1%征收个人所得税。
如何办理免税费手续
①出售5年以上唯一用房如何办理免税手册
个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。对符合免税条件的，房屋买卖双方在办理房屋转移登记手续时，卖方需到原住房所在地房管部门，填写《石家庄市住房转让个人所得税免税申报表》，承诺所转让住房是家庭唯一生活用房后，向原住房所在区县地方税务局提交免税申报，提供出售房屋产权人身份证原件和复印件、房屋产权证复印件、房屋转让合同、销售房屋专业发票原件和复印件，办理房屋出售个人所得税免税手续。
②"先买后卖"视两种情况征税
先买房后卖房者分两种情况征税。
1）在出售住房前一年内已按市场价格购房的纳税人，其出售原住房申报个人所得税时，可按照已购房金额占原住房销售额的比例，向原住房所在地区县地方税务局提出减免税申请，填写《石家庄市住房转让个人所得税减免税退税申请审批表》，并按税务机关要求提供真实、完整、准确的申请资料。经有关区县地方税务局审核批准后，为纳税人开具《石家庄住房转让个人所得税减免税通知单》。代征单位凭有关区县地方税务局开具的《石家庄住房转让个人所得税减免税通知单》注明的减免税比例，对应缴纳部分按1%征收个人所得税。
2）出售住房前超过1年按市场价格购房的，由代征单位按其转让住房收入的1%征收个人所得税。
③有原值凭证可办"多退少补"
对纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证，正确计算应纳税额的，在房管部门办理个人房屋转移登记手续时，由代征单位对其出售住房获取的实际成交价款先按1%征收个人所得税。纳税人持个人所得税完税凭证到原住房所在地地方税务局，填写《石家庄住房转让个人所得税核实纳税申报表》办理据实申报。各区县地方税务局审核房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用据实核算税款后多退少补。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，暂按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。对个人转让非住房取得的所得，按"财产转让所得"征收个人所得税。以此次转让收入额减去财产原值和合理费用后的余额，为应纳所得税额，适用20%比例税率。
2、营业税和差额营业税（此处只针对普通住宅进行分析）
国家为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对二手房房屋交易征收营业税和差额营业税。
征收办法及计算方法：
营业税是以房屋房龄为衡判标准的在房产交易过程中所产生的税费。营业税以5年为分界线，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。（注：营业税及差额营业税若同时存在则只征收营业税）
营业税=房屋成交价*5.55%
差额营业税=（房屋本次成交价格-房屋上次成交价格）*5.55%
二、公产房：（目前石家庄基本没有公产房买卖，只供参考）
（一）、公产房特征：
1、公产房产权属于国家，个人只拥有房屋的居住权
2、公产房房本名称为公有住房租赁合同
3、公产房也可进行买卖，但其买卖只是房屋使用权的转移或转让
4、公产房买卖不能办理贷款，买方必须一次性付清房款
5、公产房需要向房管站缴纳房租
6、公产房的面积是房屋的计租面积
（二）、优缺点
优点：
公产房产权属于国家，房屋居住者需每月按国家规定缴纳一定额度的房屋租赁费，其费用较低，由国家负责进行房屋维修。
缺点：
1、房屋买卖须一次性缴齐房款，不能贷款。
2、房产买卖自主性较私产稍弱，在挂牌过程中会涉及房屋竞价问题
3、公产房不得随意拆改，如有特殊原因需向相关部门提出申请
（四）、公产房所涉及的交易费用
1、过户费
公产房交易中所涉及的交易费用比较简单，主要以"是否合格去向"作为划分标准。合格去向是针对被出让房屋承租人的去向房屋而提出的。合格去向标准：提供承租人或者配偶及其与承租人同户籍共同生活两年以上的子女、父母两年内购买其他住房的有效证明，一个购房证明只能办理一处房屋的置换手续。需要出具的详细凭证为：
①买商品房的，提供经备案的《商品房买卖合同》（以合同签订时间为准）和契税发票；如取得产权证的提供《房屋所有权证》及契税发票。
②购买二手私产房，提供《房屋所有权证》及契税发票。
③购买公有住房使用权，提供《公有住房租赁合同》和置换手续费发票
合格去向过户费用=房屋计租面积*1.3*6元/平米
不合格去向过户费用=评估费50元+摘牌价格*2%+计租面积*1.3*6元/平米
（计租面积=房屋使用面积-阳台面积）
三、企业产 （目前石家庄基本没有公产房买卖，只供参考）
（一）、企业产特征
1、企业产房屋产权属于企业或开发公司，个人只拥有房屋的使用权
2、企业产房本名称与公产房一样
3、可以进行买卖的企业产房屋，其买卖属于房屋使用权的转移
4、可以进行买卖的企业产房屋买卖不能办理贷款
5、企业产需要定期向产权所属企业缴纳房租
6、企业产房屋面积也是房屋的计租面积
7、企业产过户需要到产权所属企业或公司房屋产权管理部门办理，过户时间没有严格规定，大型企业过户流程大致与公产房过户一致
（二）、优缺点
优点：
企业产产权属于企业或开发公司，房屋居住者每月需按产权所属企业或公司规定缴纳一定数额的房屋租赁费用，产权所属企业或公司负责对房屋进行维修。
缺点：
1、企业产买卖需一次性缴齐房款，不能贷款
2、企业产买卖自主性较私产稍弱，某些企业产甚至不能进行房屋买卖，具体事宜因所属企业或公司而异。
（四）、企业产所涉及的交易费用
过户费：
企业产过户所涉及的交易费用，如过户费均由房屋所属企业自行规定，但基本情况下不会超过房屋成交价的2%。
选好满意的房子，找到合适的房主，买卖双方达成一致只是完成了买卖房屋的第一步，在签署具有法律效应的购房合同前，有几项关键的交易信息需要确认，也是顺驰不动产提醒各位买卖双方需要谨慎面对的"三确保"：确保相关证件齐全且真实有效；确保房屋产权清晰无纠纷；确保房屋满足相应的贷款条件。
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