石家庄房地产律师－－揭秘二手房交易安全篇之二

选择一个优秀的房产经纪人，让您更省心

选择好的房产中介公司是保障您交易安全的第一步，优秀的房产经纪人将让您整个交易过程更加省心。

第一、看经纪人的仪表言谈

从一个人的着装可以看出一个人本身所具有的素质，专业的经纪人着装一定是大方得体或是有公司统一的职业装，并且佩戴工牌。我们可以先观察所面对的工作人员的衣着谈吐，因为中介行业是一个服务行业，正规的着装是对客户的尊重，如果是一个邋里邋遢的人，我们又怎么放心把几十万的钱款委托给他去找房子呢。

第二、看经纪人的服务态度

只有充分了解客户的需要，才能为客户提供准确周到的服务。在服务过程中，能够主动热情询问您房产交易的确切需求，积极为您的理出合理化的置业建议，并认真解答你所提出得相关问题。

其次是，耐心细心也是房产经纪人必备的服务心态。对于房产置换这样的高额交易，客户在买房卖房过程中，通常需要反复比较与衡量，很多房屋本身的细节问题及交易过程的繁琐事项都需要谨慎对待。在此间的诸多服务环节，经纪人耐心细心的服务才能购保证整个交易过程省心放心。

第三、看经纪人的专业素质

专业素质是一个好经纪人的首要条件。如何判断一个经纪人的专业化服务水平呢？首先，经纪人对房屋市场价格有准确的判断；其次，对周边房屋供应情况及物业环境相当熟悉；第三，对于房屋交易中产生的各项贷款税费缴纳标准清晰明了；第四，主动周全地为您考虑房产交易过程中需要注意的问题。

第四、看经纪人的从业资质

房地产经纪人职业资格认证已经纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。一般而言，经纪人具有大学本科学历，工作满4年，从事房地产经纪业务工作满2年的才能参与资格认证，通过专业培训和考试，获得《房地产经纪人职业资格证书》。

目前，部分经纪人从业时间较短，未取得相关职业资格证书。但正规的中介服务机构，在经纪人上岗前会经过系统的专业化培训及考核。

如何合理的进行房价评估及影响房价的各要素分析？

"房价"一直都是买房和卖房者最为关注的话题，也是在房产交易过程中最为关键的参考要素。如何判断自己买入或出售的房产价格是否合理呢？顺驰不动产市场研究中心通过多年丰富的房价评估实战经验的积累，总结出以下几个方面以供大家参考，让您做到房价心中有数。

第一、看地段与交通

1、地段及交通对房价的影响

评估二手房价的高低首先决定于该房屋所在的地段，对于一个城市而言，位于市区黄金地段的物业，必然寸楼寸金。在城市这个有限的空间里，中心城区黄金地段属于稀缺资源，谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等，房价则不言而喻。一般情况下，市中心区域的二手房与郊区二手房价格相比能产生好几百甚至上千元一平米的落差。另外，交通状况对房价的影响也不容忽视，现在越来越多的上班族趋向于购买交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房价就高不可攀，评估此类房产时还应综合考虑由交通工具所造成的噪音以及房产周围卫生状况、空气质量等相关因素对房屋居住环境产生的影响。

2、相同地段二手房与商品房价格的对比

处于同一地段的二手房与商品房，在价格方面不受地理位置及交通因素的影响，其主要区别则是由房屋的房龄及户型等决定。房龄在五年以上的二手房，与同样楼层、朝向、面积的商品房相比，由于房型及小区环境存在一定差距而造成房价比商品房低，一般房价差距约在1000元/平米左右；房龄在五年以内的二手房，与同样情况的商品房相比，在房型及小区环境上并不落后，有时由于五年以内的二手房具有装修时尚、社区成熟等优势其价格与商品房相比差距也并不大。

第二、看居住情况及周遍配套

1、居住环境及物业管理

居住环境是无数购房者购房前重点考虑的问题，它也是评判房价高低的一个重要因素。在大量楼盘的广告中，我们不难发现一些这样的词语"临山"、"临湖"、"亲水"等，良好的生态环境已成为商家打造全新商品房项目的一大卖点，因此良好的环境价值也直接反映到了房价上。同样，对二手房价的评估也会因为居住环境的优劣而上下浮动，对于二手房屋而言，小区内有"山"、有"水"、有"花"、有"草"，肯定能够提高房屋居住的舒适度，房价自然会略高于一般小区，而相反房屋周边有垃圾场、变电站或烟囱等降低居住环境质量的设施，其所在房屋的价格就会大打折扣。

随着人们对居住环境要求的增长，小区物业管理情况也成了评判房价的一项标准，因为物业管理的优劣状况会直接影响到人们日后居住环境的卫生及日常安全等重要问题。

2、商业配套、社区配套

商业及社区配套齐全是所有购房者最为向往和满意的新居状态。试想如果所居住的房产周边分布着大型的商场、卖场及商业版块，同时社区配套中的菜场、超市、银行、邮局、医院、餐饮店等齐全，房产变现能力肯定会增强，其房产的价格也就不言而喻了。

第三、看房屋的楼层与建筑年代

房屋楼层与房龄是评估房屋价格的两大最基本也很重要的因素。通常在同一幢房屋内，多层房屋由于楼层的差异，每一平方米建筑面积价格可相差50～300元不等。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率以2%递减。

第四、看房型朝向及房屋内在装修情况

1、房型对房价的影响

房屋按居室数量分为一室、两室、三室等等，这些均被称之为房型。房型设计的合理性直接影响到人们对房屋价格的评判。在同一地段，且建筑面积相同的情况下，设计合理的户型肯定要比户型不合理的房子的价位要高很多。房屋厅面积的大与小对价格也有一定影响。如房屋客厅开间在3.9米以上，面积在20-30平米，较适宜人体居住室内活动，房价会相应高些。客厅、厨房、厕所有窗户的房型可以防止污浊的气体进入室内，其价格也占有一定的优势。

2、朝向对房价的影响

房屋朝向等，对房屋的价格也有影响。大多数人买房都喜好"坐北朝南"，在同一幢房屋内，同一层次的房屋，由于朝向的不同，其每平方米建筑面积价格可相差50-200元左右。

3、装修质量对房屋的影响

建筑质量、房屋的完好程度、内部设施布置的合理性、二手房的内部装修情况对于价格的影响虽然不会太明显，但也能促使房屋出售速度的提升。装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次的房屋快。对于二手房屋内部装修投入也属于房屋的成本，尤其是新装修，房屋的装修价格可以酌情考虑，但对于5年以上的老式房屋装修其装修成本则可忽略不计。

第五、看市场供求及城市规划

1、供求关系

房屋同所有商品一样，都会受到供求关系的影响，当房屋供应量过大时，房屋价格就会出现下降。当房屋需求量增加、经济状况走好、房地产市场行情看涨时，房屋价格也会随之上涨。反之，房屋价格则会出现下降。目前，二手房市场明显走好，其中当然有由于房产的特殊商品属性所产生的影响。例如，商品房开发周期普遍较长，少则1-2年，多则3-5年，而且关系到土地等重要资源，所以其供应量短期内难以大量增加，而相对而言，二手房在地理位置及社区成熟度等因素上都具有可选择性，因而在符合市场需求的情况下，其房价肯定会飙升。因此在评估房价时除需关注上述几项硬性条件外，还应考虑市场供求关系对房价造成的影响。

2、城市规划

房产价格与城市化建设有着密切的联系，房产坐落在城市之中，城市的拆迁改造与美化建设，都会对相应地段的房产价格产生巨大影响，政府对城市每一地段的建设定位往往也会导致房产价格的剧烈波动，因此在评估房屋价格时还须与城市规划相联系，如现在石家庄将裕华区定为发展方向，近几年由于裕华区的城市规划建设要好于其他几个行政区，其房屋价格也迅速攀升，几乎于处于市中心地带的桥东区持