购房指南：房屋质量出问题 律师教你维权三步走

“遭遇房屋问题要维权，和开发商勾心斗角时，怎么才能确保自己的最大利益？律师提醒您，维权也要讲策略，同样的案情，不同的策略，导致的维权结果会大相径庭。”

案例：

2003年，张先生在京北某小区购买了一套房子，高高兴兴搬了进去。但是，入住两年后，张先生发现房屋墙壁及屋面出现大面积呈蜘蛛网状的细微裂缝，严重影响了房屋的观感和品质。张先生很生气，据此向开发商提出索赔，要求开发商补偿35000元，但开发商却根本不同意，认为最多给7000元(后升至9000元)。

双方僵持不下，张先生只好求助于律师。

律师说法

北京信杰律师事务所资深律师王仕平：房地产纠纷时有发生，但是，要很好地解决问题，还需要讲求策略。首先，要拿出自己的权益受到侵害的证据；第二，合理索赔要有过渡，不能让对方感觉索赔的目的就是为了钱；第三，谈判时，尽可能找高层谈判。

索赔要有依据

在这个案例中，王律师告诉张先生，首先，索赔的数额必须要有依据，为什么要这么多钱？不能给对方空口要钱的感觉。在本案中，不要纠缠于裂缝的补偿上，因为裂缝对于房屋价值的影响是无法计算的，补偿费用是一个很灵活的概念，结果肯定对业主不利。而应该将问题的性质确定为维修及房屋周转费用上，这就可以有客观的计算依据。然后，做一个详细的计算单给对方，让对方无话可说，心悦诚服。其实这个报价单是很容易做的，主要包含材料费、人工费、搬家费、误工费等，必要时也可以委托装修公司帮忙出具。本案中，张先生按照律师建议提供了报价单。张先生提供报价单后，开发商仍不接受，理由是房屋无需全面维修，可以采取局部修理，因而不能按全部修理给予补偿。但事实上，局部维修从技术上来说是无法做到的，即使能做到，成本只会比全面维修更高。双方又出现了新的争议。

及时转换目标

这种情况下，律师告诉张先生可以适当地转变谈判策略，可以将谈判的目标进行适当转换。既然对方认为费用过高，张先生就势提出由对方为自己维修，但明确地告诉对方要按国家规范进行维修，使用与张先生装修的相同材料。同时也不向对方索赔房屋周转费用，而是要求对方提供周转房屋。

开发商仔细考虑之后，并不愿提供周转房。于是，双方经过谈判达成的意见是：等开春天气暖和后，开发商进行维修，另补偿9000元作为搬家及周转费用(因为开发商不愿意提供周转房，周转费用就很好谈了)。几个月后，张先生改变了主意，决定暂时不维修了，他考虑到现实情况，希望再过几年，等孩子大些，然后再对房屋进行整体重新装修。于是，他再次和开发商谈判补偿问题。因为有前期的铺垫，这一次谈起来非常顺利，双方很快就达成一致：包括装修费和搬家周转费，开发商一次性补偿业主25000元。

这是一个双方都可以接受的结果，对开发商来说，补偿费用明显比实际维修费用低；而对于业主而言，该补偿费用尽管低于实际的维修成本，但远远高于初次谈的费用，心理上完全能接受。维权心得

1.索赔一定要有依据

房地产维权索赔是一项很艰苦的工作，双方要斗智斗勇，但最核心的是要依据法律凭事实说话，要有充分的法律和事实依据，否则谈判就变成了吵架，很难成功。

2.注意谈判策略

比如本案成功的关键之一就在于及时将索赔的目标从金钱索赔变为劳务索赔，策略上的转变带来了谈判结果的转变。

警惕：预售房抵押三大陷阱

记者日前了解到，目前许多房地产开发商非法抵押楼盘，致使业主至今无法办理登记备案和办理产权证。目前，一些地方在商品房买卖中基本采用预售方式，而这种方式购房人所担负的风险很大。尽管购房人在购房签约时非常谨慎，但由于缺乏法律知识和房地产专业知识，加上信息不对称，经常落入不诚信开发商设置的陷阱中，无法自拔。南京市房产局有关负责人告诉记者，开发商在预售商品房时常常设置三种陷阱，消费者一定要警惕。

陷阱一：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，不告知购房人抵押的事实，就与购房人签订商品房买卖契约，且这种房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款。

陷阱二：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，在与购房人签订合同后，为了顺利将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续。

陷阱三：开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款之后，长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案)。因此，为防范购房风险，购房人在签约前，须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》，凡土地设定抵押的房屋，许可证上备注栏内均加以备注。

如果是在建工程被抵押的，《商品房预售许可证》上也会加盖抵押章。

对土地设定抵押的房屋，购房人在签约时，应要求开发商将土地抵押权利瑕疵在合同中注明，并在合同签订后5日内(最长不得超过30日)，敦促开发商按期办理登记备案手续，防止开发商在将土地抵押转成在建工程抵押时将已售的房屋作为在建工程进行抵押。

对已作为在建工程抵押的房屋，购房人在签订房屋认购书后，应待开发商办理了抵押注销手续后，方能与其签订契约；在其办理了登记备案后，方可支付首付款或房款。