王现辉律师
《城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
在目前的现实的房屋买卖过程中，卖方在因种种原因还没有办理房屋产权证书的情况下，将房屋出售，因为市场的价格的原因，现在又不想卖房屋了，便向买方提出应再付一部分房款，否则将收回房屋不再出售，因为当时的房屋买卖合同因为违反了《城市房地产管理法》第38条中“未依法登记领取权属证书的，不得转让”的强制性规定，房屋买卖合同应认定为无效。合同无效后应恢复到原来状态。最近买房的一方经常来电来信咨询，卖方的说法有依据吗，他们是否能要求卖方办理房屋过户手续。
针对这样的带有普遍性的问题，答复如下：
《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件并不影响合同的效力。违反该条规定的转让条件，并不导致合同无效。签订合同时没有取得房屋权属证书的，该合同属于效力待定合同。如果起诉前转让方已经联得房屋权属证书或者应该可以取得房屋权属证书的，应当认定转让合同有效。《城市房地产管理法》第38条的规定，只是房地产管理部门在办理房地产变更登记时审查的条件。不符合条件的，房地产登记部门可以不予以过户，可以不让物权变动发生。《物权法》已经将不动产变动的原因与结果进行区分，所以，即使不能发生物权变动，也不会影响引起物权变动发生的债权合同的效力，债权合同仍然有效。
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