出卖方逾期交房的违约责任应如何约定?

答：卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住；一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。
    为防止出现第一种情况的发生，买卖双方应明确约定逾期交付期间的违约金。
    为防止出现第二种情况的发生，买卖双方应明确约定：
    1. 卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件。即由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》，并将水、电、气等全部接通，房屋装修也应按合同约定达标，否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，在该期限内卖方仍未达到入住条件的，视为卖方逾期交房，即构成违约。
    2. 卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例（如万分之三）作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的（如3至6个月），则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。