房租还不够装修损失费　不能举证只能自认倒霉

［律师出马］

出租前为房屋原状留证

根据我国《合同法》中有关“租赁合同”的规定，“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，否则承租人将不承担损害赔偿责任。

因此，张先生如果要求李某恢复房屋原状，必须证明房屋的装修损坏是李某不正当使用造成的，而不是使用中的正常磨损、损坏。另外，他还须举证李某承租前该房屋的原始状况。

张先生向李某索赔金额应这样计算:“房屋原装修价值”减去“房屋现装修价值”，再扣除“房屋正常使用磨损、损坏价值”，其计算结果就是李某“非正常使用造成的房屋装修损失”。

在实践中，法院一般会判决承租人以现金方式赔偿出租人装修损失，而不是把房屋恢复原状，因后者在执行中往往会出现问题。如果双方对装修价值存在争议，诉讼中还需权威评估机构予以评估，张先生作为原告需预交鉴定费用。

本案的另一焦点是：房屋原状是怎样的。根据“谁主张、谁举证”的原则，张先生作为原告对房屋原状负有举证义务。如果张先生拿不出充足的证据，李先生再来个“死不认账”，法院很可能无法支持张先生的主张，张先生最终也只能吞下这个苦果。

由于平时生活中老百姓法律知识欠缺，因而往往在租赁合同中对所出租房屋的原状约定不明确，或根本没约定，这就造成诉讼中出租人因举证不能而败诉的法律后果。

律师提醒大家，出租房屋前，应在合同中注明房屋交付时的原始状况，如有条件可对房屋交付时的整体情况拍照或录像，以便出现纠纷后有据可循。