因售楼公司隐瞒审批问题，致使我将来购房可能遭受的潜在损失，售楼公司是否该承担责任？

问：我去年6月份与一家售楼公司签订了一个购房认定书，并交纳了15万元的房款，对方说等交房时签订正式购房合同。可到了10月份，售楼公司突然打电话说，现在审批方面出了点问题，可能通不过，盖不了了，还让我们拿回已经交纳的房款。我对该售楼公司的做法很生气，因为我很喜欢那个地产商开发的楼盘，而且过了二个月，其周围的房价已经涨了好几百了，再买其它的，就得多支付几万块钱。记得当时签认购书时，售楼小姐说，一切手续都已办妥，就等着图纸出来后开工呢。

我去找他们理论，售楼公司却说，审批不下来并非他们的错，再说双方还没签订正式购房合同。请问律师：因售楼公司隐瞒审批问题，致使我将来购房可能遭受的潜在损失，售楼公司是否该承担责任？

答：售楼公司应当承担你因此遭受的损失。由于售楼公司未告知建设工程还没有办理审手续，使你承担了不该有的风险，最终导致未能签订合同，属于典型的缔约过失。

所谓缔约过失责任是指因缔约过程中当事人—方或双方故意或过失地违反诚实信用原则负有的先合同义务时，在合同尚未成立、无效或被撤销的情形下，依法承担赔偿责任。其中先合同义务，是随着缔约人双方因签订合同而互相接触、磋商逐渐产生的注意义务，而非合同有效成立所产生的给付义务。它包括互相协助、互相照顾、互相保护、互相通知、诚实信用、互相保密等义务。由于这些义务以诚实信用原则为基础，随着债的关系的发展而逐渐产生，因而在学理上又称为“附随义务” 。缔约人违反这些义务时，向对方当事人所负的赔偿责任，就是缔约上过失责任。

合同的订立是一个逐步发展的过程：要约人发出要约，承诺人做出承诺。要约发出之后，承诺做出之前，合同当事人必然要进行磋商。在磋商的过程中，随着当事人之间信用关系的增强，先合同义务逐渐产生。如果当事人不把这种义务视为义务，任由自己的意志不考虑相对方，则可能违背诚实信用原则，损害对方当事人的利益。如果运用侵权行为责任理论来寻求救济，则可能由于侵权行为的成立条件较为严格而难以达到目的。适用缔约过失责任则有利于保护当事人的利益。缔约过失责任制度的建立就是为了促成交易，维护交易的安全。缔约过失责任制度，一方面促使人们在市场中大胆寻求交易伙伴，一旦遭受损害可以以缔约过失责任寻求法律的保护；另一方面提醒人们在从事交易准备活动时，要遵循诚实信用原则，认真、诚实地对待缔约相对人，否则，因为自己的过错可能要承担一定的法律后果。

构成缔约过失责任需要具备以下四个要件：

(一)缔约上的过失发生在合同订立过程中。只有在合同尚未成立，或者合同虽然成立但因不符合法定的生效要件而被确认为无效或被撤销时，才能成立缔约过失责任。

根据我国立法和司法实践，确定合同成立的时间应当注意以下几种情况：1、对于非要式合同，承诺通知到达要约人时合同成立。受要约人作出承诺以及承诺通知到达要约人之前，合同尚未成立，属于缔约阶段；2、法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同的，双方当事人在合同书上签字或盖章时合同成立。但是，当事人在签字或者盖章之前，或者未采用书面形式，一方已经履行主要义务，对方接受的，合同也成立。3、当事人采用信件、数据电文等形式达成协议，一方当事人要求签订确认书的，签订确认书时合同成立；4、法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的合同，经批准、登记后，合同方为有效成立。虽然当事人就合同内容达成协议，但未获批准或未经登记，则当事人仍处于缔约阶段。

此外，在合同订立过程中，因一方故意欺诈，意思表示不真实，损害社会公共利益，或违反法律、行政法规的强制性规定，致使合同成立后被确认无效或被撤销，对有过失的一方造成另一方的损害，应当适用缔约过失责任。

(二)缔约当事人违反了先合同义务。先合同义务，是指在订立合同过程中，当事人依据诚实信用原则所应负的告知、协力、保护和保密等义务。它是建立在诚实信用原则基础上的法律义务，是诚实信用原则的具体化。缔约当事人违反先合同义务是构成缔约过失责任的前提条件。

作为法定义务的先合同义务，随着缔约双方的接触而产生，并随着合同关系的发展而发展。笔者认为，先合同义务不仅存在于要约生效后至合同成立前，而且存在于合同成立后至合同生效前这段期间。多数合同是在成立时生效，而有些合同在成立后还不能马上生效，如按照法律、行政法规规定应当经批准、登记等手续才能生效的合同。如果合同成立后，由于某些情况的变化，当事人施加影响使其不生效，而给对方当事人造成了损失。由于此时合同并未生效，显然不能适用违约责任，而应当适用缔约过失责任。

(三)违反先合同义务的当事人主观上有过错。缔约过失责任的归责原则是过错责任原则。过错是指行为人主观上的一种可归责的心理状态，在实施某种行为时，心理上没有达到其应当达到的注意程度。具体表现为故意和过失。故意是行为人预见到自己行为的后果，仍然希望它发生或者听任它发生的心理状态；过失是指行为人应当预见到自己的行为可能发生不良后果，但因疏忽大意而没有预见或者虽然预见到了但轻信能够避免损害后果发生的一种主观心理状态。主观过错是构成民事责任的主观要件，无过错则无责任。