本案签订的合同属于承包合同还是房屋租赁合同

    [案情介绍]

    1994年4月28日，曾x x与深圳市x x公司(以下称x x公司)签订了《房屋租赁合同》，约定X x公司将x x大厦二楼商场租给曾X x，面积990．59平方米，租期从1994年7月1日至2002年6月30日。曾x x承租后，由x x公司出具手续向工商部门进行登记，成立深圳市x x布料配套专业市场，负责人为曾x x。曾X X承租后，对所租房产进行了装修并以深圳市x x布料配套市场(以下称布料市场)之名对外“发包”。

    1994年9月6日，宋X x与布料市场曾x x签订《承包合同》，约定：布料市场曾X x向宋x X提供布料市场150号铺位作为合作经营的投资，承包期暂定两年。从1994年9月1日起计“承包金”，经营期间的水电费、卫生、保安、空调、工商等费用，由宋X x负责；合同期满或解除合同时，宋x x在承包期间装修的不动产等装修设施，归布料市场曾x x所有，其余动产应在五天内搬出，逾期视作放弃财产所有权。

    合同签订后，曾X X将铺位交给宋x X使用，宋X x依约交付了铺位押金人民币7400元、装修费2850元给布料市场曾x x。后宋x X又按约定交付了1994年9月至1995年3月的“承包金”。

    后由于曾x x拖欠X x公司的租金， X X公司决定终止与曾x X的租赁合同，并于1995年4月10日将该商场收归自己管理，同时发出公告给各租用户，要求3日内带齐有关资料与其重新办理登记手续和交纳4月份及补交以前承包(租)金，过期不办作违约处理，收回其经营场地；凡没有重新登记的租户，本月24日前自行搬出，逾期不搬，所发生的一切损失概不负责。宋X X不同意x X公司的决定，未予执行。 X X公司于同年5月25日以各租户未交纳管理费为由，将二楼商场关闭。宋X X要求布料市场、曾X X、 X X公司赔偿经济损失，并据此诉至法院。

    处理结果：

    一审法院认为，曾X X向X X公司承租X x大厦二楼商场后，虽以布料市场名义与各租用户签订合同，将该商场分成多个铺位转租给各用户经营，布料市场的经营者实际是曾X X，原告与曾X X签订的“承包合同”，不具有承包合同的法律特征，其实是铺位租赁关系，双方有规避法律的行为，况且双方签订的租赁合同未向房屋租赁管理部门进行登记，所以，该合同无效。造成合同无效，双方均有过错，应各自承担相应的民事责任。

     X X公司虽与曾x x终止租赁合同，但在未与宋X X及各租用户协商处理的情况下，采取关闭商场的行为不当，造成宋X x一定经济损失，应予适当补偿。宋X X要求X x公司返还押金、装修费没有法律依据，要求赔偿其自己的装修费用人民币5440元、经济损失人民币11100元，未能举证，不予支持。故判决如下：

    (一)宋X X与曾X X签订的“承包合同”无效，不具有法律效力，宋x x应将承租铺位退还X X公司。

    (二)由曾X X退还宋X X押金人民币7400元，装修费人民币1781．25元，合计人民币9181．25元。

    (三)由x X公司补偿宋X x人民币3700元及装修费损失人民币1013元，合计人民币4713元。宋X X应向X x公司支付1995年4月1日至5月25日的铺位使用费人民币6783．30元。相抵后，宋x x应支付X X公司人民币2070．3元。铺位动产财物归宋X X所有。

    宋X X不服一审判决，提起上诉称，其与布料市场签订的承包合同是合法有效的，布料市场及曾x X单方中止合同的行为是违反法律规定的，要求退回押金、基建费、赔偿装修费及其他损失。曾X x答辩称，布料市场与宋X X所签合同是有效的。X X公司在5月25日关闭布料市场是不当的，应承担责任，与我无关。

    一审法院判决我承担赔偿的义务，却对我的权利漏判，故请求二审法院依法改判。深圳市X X公司答辩称，宋x X认为《承包合同》有效的根据是不成立的；宋X x要求的赔偿数额及由我公司赔偿没有事实及法律依据；一审法院判决我方补偿宋X X的损失，也是没有事实根据。宋X X与曾X x的无效合同造成的损失应由曾x X与宋X X承担。

    二审法院认为，宋X x与布料市场曾x x签订的《承包合同》，名为承包，实为房屋租赁。该合同未经房屋租赁管理部门依法登记，不具有法律效力，故一审判令该合同无效，曾X X依无效合同收取宋x x的押金应予返还，收取的基建费折抵使用装修折旧后，亦应将剩余部分返还给宋x x的判决是正确的。因曾x X是以布料市场的名义与上诉人发生租赁关系的，而布料市场的开办单位系x X公司，为此，依法判令x X公司对曾X x返还上述款项负连带清偿责任。

    另X X公司虽与曾x X终止了租赁合同，但在未与宋x X协商一致的情况下，采取关闭商场的行为不当，给宋x x造成一定经济损失，原审判令X X公司应予适当补偿是正确的，应予维持。 X X公司在一审并无反诉请求，原审判令该期间的费用问题，应另循法律途径解决。另宋X x也应对无效合同承担相应的民事责任，故原审判决装修费之损失全由x x公司承担不妥，应予纠正。一审法院审查事实基本清楚，适用法律基本正确，但在处理方式上有所不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：

    一、维持一审法院判决的第一项、第二项，即“宋X X与 ：曾x X签订的《承包合同》无效，不具有法律效力，宋x x应将承租的铺位退还X X公司。由曾X X退还宋X X押金人民币7400元，装修费(基建费)人民币1781．25元，合计9181．25元”。

    二、X X公司对曾X X返还上诉人的押金、装修费负连带清偿责任。

    三、变更一审人民法院判决的第三项为： X X公司补偿宋X X人民币3700元。装修损失人民币1013元由X X公司负担70％，即709．1元。铺位动产财物归宋X X所有。

    上述款项，应于本判决生效后10日内付清，逾期按银行贷款利率加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案二审案件受理费人民币1388元，由宋X X负担462．6元，曾X X负担462．6元。