“旺佳苑”查封案的成功解封
案情简介
2001年11月8日，重庆市某电力发展有限公司（下称A公司）与重庆市某房地产开发有限公司（下称B公司）签订了《合作开发协议》，约定B公司以其取得的酉阳县和平路3605.5平方米的土地使用权和房产所有权，并以固定额度回报的方式与A公司合作开发“旺佳苑商住楼”。B公司将其在酉阳的分公司（下称C分公司）交给A公司自主经营、独立管理，协助A公司将C分公司的负责人更换成A公司的法定代表人阳某，将前述土地使用权和房产所有权过户到C分公司名下，并以650万元固定额度回报的方式获得其参与合作开发应分的利益。“旺佳苑商住楼”由A公司投入资金进行项目的开发，派员管理，所建房屋归A公司所有。协议签订后，A公司按约向B公司支付了550万，余下100万约定取得预售房许可证后15日内支付。
2003年2月，该项目开工建设，10月C分公司取得《商品房预售许可证》，A公司便以C分公司的名义销售“旺佳苑商住楼”。2003年12月20日，A公司以预售的方式将“旺佳苑商住楼”负一层和一层的部分房屋（合计建筑面积4448.72平方米，价值880余万）过户并登记到该公司名下。后因B公司与李某债务纠纷，李某申请诉前财产保全，2003年12月30日，重庆市一中院以（2003）渝一中民立保字第113号民事裁定书，对该商住楼负一层和一层已经预售登记给A公司的房屋进行了查封。2004年3月，李某对B公司的债权由一中院判决确认。在此过程中，A公司委托重庆博强律师事务所主任蔡琳律师，于2004年4月8日向重庆市一中院立案庭提出了查封异议。李某申请强制执行后，2004年6月9日，蔡琳律师向重庆市一中院执行庭提出了执行异议。
案件审理及结果
本所主任蔡琳律师作为A公司代理人介入此案后，认真研究其提供的相关证据，并进行了大量的调查取证工作，查明了本案事实，形成了缜密有效的代理思路。针对李某的答辩意见，蔡琳律师有理有据的提出了如下代理意见：
（一）、A公司与B公司签订的《合作开发协议》是依照《合同法》意思自治原则，双方在平等自愿的基础上所约定的，是双方真实意思的表示，内容不违反国家法律，行政法规的禁止性规定，属于有效协议。《城市房地产管理法》第27条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关的法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发房地产。”最高人民法院副院长黄松有2003年3月26日《当前民事审判的几个主要问题》谈到：“在处理合作建房合同纠纷时，只要其中一方拥有房地产开发经营资格且一方对合作建房的土地是以出让方式取得使用权的，就应视为合法。”
（二）、按照《合作开发协议》约定，B公司获得固定额度回报，而房地产权则由A公司拥有，为了不规避国家相应税费、规费，A公司便以商品房买卖的方式将房地产过户至名下。这是履行《合作开发协议》的合法行为，是民法所确认的“谁投资，谁受益”原则的具体体现。
（三）、房地产属于不动产，权利的归属问题，应以房地产部门的登记为准。A公司于2003年12月5日与C分公司签订了《商品房买卖合同》，并于2003年12月20日办理了预售登记，即该4448.72平方米的房屋产权已转移至A公司，而重庆市一中院应李某申请的诉前财产保全裁定是2003年12月30日作出的。因此，A公司预售登记在前，一中院的查封在后，经过房地产部门登记的预售行为依法具有对抗第三人的效力，故A公司的合法的房地产权应该受到法律保护，应该解除查封。
蔡琳律师的代理意见，证据充分，论证缜密，符合法律规定又言辞恳切，被重庆市一中院采纳。2004年7月20日，重庆市第一中级人民法院以（2004）渝一中民执字第352-3号民事裁定书，裁定A公司提出的异议理由成立，解除对“旺佳苑商住楼”的查封。李某不服，向重庆市高级人民法院申请复议。2004年9月23日，重庆市高级人民法院以（2004）渝高法执复字第118号复议决定书，维持重庆市第一中级人民法院的（2004）渝一中民执字第352-3号民事裁定书。
案例评点
重庆博强律师事务所主任蔡琳律师成功代理的“旺佳苑”执行异议案，使A公司价值880余万元的房地产权得到法律的确认和维护，避免了整个项目的“崩盘”及当事人A公司的巨额损失，同时，也使“旺佳苑”能够顺利招商，引入“服装城”、“家电城”等，获得良好的社会效益和经济效益。
蔡琳律师深厚的法律功底和理论素养，丰富的执业经验，赢得了当事人的高度评价。尤其是，蔡琳律师所践行的博强理念——“委托人合法权益最大化，委托人的权益至贵，委托人的信赖至珍”以及 “据理一博，追求公平与正义”的敬业精神和社会责任感都让当事人甚感钦佩。
当然，此案所折射出的法理也颇使人信服和珍视。其一，具有权利能力的民事主体基于真实意思表示，在平等协商的基础上订立的契约，只要内容不违反国家法律、行政法规和社会的公序良俗，就应该是有效的。本案中的《合作开发协议》即如此。其二，房地产是典型的不动产，权利的取得，转让都必须以房地产部门的登记来向社会公示，登记是权利取得的法定要件。依法登记的房地产权利受到法律保护，具有对抗第三人的效力。本案中， A公司于2003年12月5日与C分公司签订了《商品房买卖合同》，并于2003年12月20日在房地产部门办理了预售登记，那么该4448.72平方米的房屋产权已转移至A公司，A公司依法登记取得的房地产权利就受到法律保护，具有对抗第三人李某的效力。
