二手房买卖应注意

1．对买方有利的交易程序

对于二手房交易的买方来说，其最大的风险有两个，一是付了房款得不到房屋，二是付了房款房屋无法办理过户手续。如果在签订合同后买方支付了全部房款，那么在合同的履行过程当中存在上述两个严重的问题，对于买方的利益损失是非常大的，尤其是房主或其它人存在诈骗的情况下，买方可能既不能将所交房款索回，也得不到房屋。从二手房交易的过程来看，对于买方来说，最有利的交易方式就是办理完房屋过户手续，拿到房屋所有权证或领取房屋所有权证的通知单并办理了房屋交接手续后再将房款一次性付给卖方是最安全的，也是最有利的。买方按这种交易方式签订合同并按这种方式履行是没有什么风险的，但这需到买卖双方协商，达成一致意见后才能执行。这种方式需卖方对买方高度信任。

2．对卖方有利的交易程序

在二手房的交易过程当中，对于卖方来说最大的风险是买方不付款，尤其是在房屋交付后或办理完毕房屋所有权证后，买方不付款，更严重的是买方将已经取得房屋所有权证的房屋再次上市出售后卖方无法找到其地址的，卖方最大的损失是所售房屋得不到任何房款。因此，对于卖方来说，最安全的交易是买方将全部房款交给卖方，然后卖方再与买方办理房屋的交接手续及过户手续。这种交易方式买方未必会同意，因为买方担心自己付完房款后能否得到所购房屋或能否办理过户手续。

3．对买卖双方都是安全的交易程序

在目前，整个社会的信誉体系还没建立起来的现状下，对于二手房交易的双方来说，没有绝对的对双方来说同时交易都是安全的，但是可以通过一定的担保方式或其它方式解决买卖双方的风险问题，使交易双方能够顺利签约。目前在二手房交易的过程当中通常采用下列几种方式解决买卖双方对于交易安全的矛盾冲突：

(1)引入房屋中介公司作为交易安全的担保。具体的做法是买方将房款全部支付给中介公司，由中介公司代收，待房屋办理完毕过户手续是交接手续后中介公司一次性支付给卖方，但卖方办理过户手续的一切材料及证件需交给中介公司，由中介公司负责办理交易过户手续。这种方式可以解决买方双方互不信任的问题，但这种方式买卖双方必须相信中介公司。目前在中介公司尚不规范、事故频发的阶段，选择中介公司至关重要，否则买卖双方就又陷入了另一个陷阱。这种交易方式必须选择一个实力强、信誉好的中介公司，不能选择小的中介公司。

(2)引入专业的金融担保公司。目前有些担保公司开展这项业务，实际上与房屋中介公司开展的居间担保业务是一致的，只不过这类公司更专业，但这类金融担保公司首先必须考虑自己担保责任的绝对安全，比如采取反担保措施或者抵押等方式，保证一旦出现买方或卖方违约的情况下保证自己不受损失。

(3)银行的资金托管。目前有些银行办理这项业务。银行与买卖双方签订资金托管协议，买方将购房款在办理过户手续前一次性存入银行，待买卖双方办理完毕过户手续后银行根据三方事先的协议银行将买方的购房款存入卖方的帐户上。

(4)买方或卖方自己提供担保。比如在买方事先付款的情况下，卖方提供担保，以有价证券或另外的房产作为履行本合同的担保，如果卖方不履行合同，则买方有权处置担保财产。在卖方先办过户的情况下，买方需提供担保，保证自己不按时支付房款应承担担保责任，并以担保财产对卖方承担责任。

(5)公证提存。买卖双方签订协议，约定买卖双方到公证处做公证提存，将房款置于公证处的监督之下，待办理完毕过户手续，卖方将房款从公证处提走。

4．提存协议的基本内容

一般公证处都有提存协议的格式范本，双方持身份证件、房屋所有权证及买卖合同共同到公证处就可以办理此项业务。但买卖双方也可自己拟定提存协议内容。提存协议可以参考下面提存协议的内容：

甲方（售房人）：

乙方（购房人）：

甲乙双方就房屋买卖的房款支付问题达成一致意见，双方同意将售房款办理公证提存。具体内容如下：

(1)甲乙双方房屋买卖合同签订后三日内双方共同办理公证提存手续。提存款数额为＿＿＿元。

(2)若乙方原因导致逾期办理提存事宜的，甲方有权追究乙方的违约责任。每逾期一日，乙方应向甲方支付总房款万分之三作为延期付款的滞纳金。逾期超过十日的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。

(3)若甲方原因导致逾期办理提存事宜的，乙方有权追究甲方的违约责任。逾期超过十日的，乙方有权解除本合同，乙方解除合同的，甲方应向乙方支付总房款20%的违约金。

(4)甲方应于《房屋买卖合同》约定的办理房屋所有权证日期前将房屋所有权证过户登记至乙方名下，待乙方取得房屋所有权证并与甲方办理完毕房屋交接手续后，甲方将公证提存的购房款由公证处一次性支付给甲方。

(5)甲乙双方约定本次公证提存的费用由甲方（或乙方或共同承担）。

(6)双方因履行本协议发生争议的，应协商解决。协商不成的，双方都有权向所售房屋所在地人民法院提起诉讼。

(7)本协议一式三份，公证机构留存一份，甲乙双方各执一份。

5．资金托管

(1)二手房交易资金托管业务的好处

由于房屋买卖少则十几万，多则几十万，甚至上百万，交易双方都会担心自己在买卖过程中上当受骗，所以在付款方式上都十分谨慎。有的卖房人担心房屋所有权证变更为买方名下后买房人不按合同约定及时付清房款，买房人担心先付款被骗或者无法办理过户，双方互不信任。买方双方对中介公司也是不信任，因为有些中介公司收取当事人购房款后，挪作他用，造成房屋成交后房款给付不及时，更有个别不法中介公司收取当事人购房款后，由于经营不善，卷款逃跑，给买卖双方造成经济损失。为了根本上解决二手房交易资金安全问题，也为了合同的顺利履行，防止携款潜逃的事件发生，资金托管的业务应运而生。银行作为交易资金受托管方，保障二手房交易资金划转安全。二手房交易托管资金只有买卖双方当事人确认后存、取，任何第三方不得支取，不符合双方约定的条件也不得支取。

(2)二手房资金托管办理程序

办理二手房资金托管按下列程序办理

① 买卖双方签订的《房屋买卖合同》原件及复印件；房屋权属证书原件及复印件；买卖双方身份证原件及复印件。

② 带齐上述材料后到有此项业务的银行签订《房屋买卖资金托管协议》；

③ 买房人将购房款存入指定银行托管账户；

④ 根据《房屋买卖合同》约定，买房人是分多次付款的，可多次办理资金托管；

⑤ 卖方领取托管资金需提供买方名下房屋权属证书，买卖双方的身份证，托管协议书及资金托管凭证。

⑥ 资金托管银行核准，卖方填写支出凭证，买卖双方办理取款手续，卖方提取卖房款（因卖方特殊原因需提前支取部分卖房款的，买卖双方协商一致的，也可按以上程序办理）。

⑦ 因该房屋不具备过户条件或买卖双方约定终止交易的，经确认解除原《房屋买卖合同》，买方可以领取托管资金，提供的要件包括买卖双方身份证；资金托管凭证；买卖双方确认解除《房屋资金托管协议》。买方提出申请，买卖双方共同到银行办理手续，经银行审核后，买方从银行提取购房房款。在买卖双方未能达成一致前，银行暂停支付托管资金，待双方争议解决后再决定将资金支付给买方或卖方。如果双方对房屋买卖合同的履行不能协商一致，需通过诉讼或仲裁解决的，则资金托管中心会根据法院或仲裁机构的判决或裁决来确定将托管资金支付给哪一方。

6．二手房交易如何解决户口问题

有的买房人购买了二手房，办理完过户及入住手续后，想把户口迁过来，可是到派出所办理迁户口的手续时，发现原房主的户口还在这里，派出所不给我办理迁入手续，找原房主要求她把户口迁走，但原房主拒绝配合，出现这类问题怎么解决？目前买卖二手房发生户口问题的纠纷越来越多，一般买房人最关心的是房屋的产权是否合法、价格是否便宜，在谈判过程当中把主要精力都放在自己最关心的问题上，往往忽略可能引发对买方不利后果的户口问题。如果对于二手房交易过程当中的户口问题没有明确处理的方式，那么一旦发生纠纷，处理起来相当困难。因为户籍的迁入和迁出归公安机关管理，对于迁入迁出的条件公安机关的行政行为很多是受户籍政策的限制。比如，卖方将房屋卖掉后再也没有其它合法来源的房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，那么买方理由再充分，公安机关都不会将卖方户口强行迁出的。因此，买方的户口也就无法迁入。如果在合同中对于户口的迁出问题双方没有约定，对此问题发生争议不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。

有鉴于户口问题的复杂性，建议购买二手房时购买人为了避免因户口问题而引发房产纠纷，笔者认为，买方要做以下两件事情：一是要求卖方出示户口本，在必要时到公安机关查询交易房屋的户籍状况。通过审查卖方的户口本或到派出所调查，买方可以基本了解卖方的户籍是否在出售的房屋之中，如果户籍在出售的房屋当中，要求其限期迁走。二是买方就户口问题与卖方进行协商，约定户口不能按期迁出的违约责任，比如不能按期迁出按房价款的日万分之五承担违约责任，直至迁出为止，或者将户口问题与付款的进度挂钩，在履行完过户手续等义务后卖方将户口迁走再支付最后一笔购房款。

7．二手房交易应注意正在出租的房屋问题

有些二手房在转让时，该房屋已经出租给第三方。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，可能会产生纠纷。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因为合同法认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同签订后，房屋所有权发生转移，但是租赁合同对承租人仍然有效，承租人可继续承租该房屋，买房人不能对抗在先成立的租赁合同。另外，卖方在出售该房屋时，同等条件下承租人有优先购买权。以上两点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。在出售的房屋存在租赁关系的情况下，产生纠纷的原因最多的是租金问题。一般在租赁市场上是先付租金，在售房人已经提前收取租金的情况下，如果租赁期限未满，承租人会要求退还未承租期间的租金。一旦售房人不同意退租金，承租人拒不搬出承租的房屋，那么买房人将不能按期入住该房屋，而承租人又不同意另行将房屋租金支付给新的房东，售房人也不同意将已收取的房租转付给购房人，那么三方就会产生纠纷。因此，在签订二手房买卖合同时，买方一定了解房屋出租的情况，并对出租问题中的优先购买权、房屋租赁的期限、第三方搬出的期限、租赁费用的承担等问题进行约定。

8．在二手房交易中如何明确税费

二手房交易中的税费是由相关的法规及政策规定的，对于由谁交纳是非常明确的，但是卖方经常要求其售房价格自己净得多少万，而不包括税费，这样税费就存在争议了，因此必须在合同中约定税费的承担方式或变更售房款的价格。另外，二手房交易税费变化比较大，存在签订时双方都没有预料到的税费，但在过户时却已经开始征收了，这种情况经常导致买卖双方发生争议，税费由谁来交，因此在买卖双方交易过程当中对于税费政策的调整导致买方或卖方收益减少或超过预期的情况下，买卖双方应明确税费政策变更后合同履行的问题，比如双方解除合同，或者税费由某一方承担，或者税费由双方按比例共同承担。

9．二手房屋买卖合同丢了怎么办

二手房买卖合同不用办理预售登记手续，如果在过户之前丢失可以与对方协商，再补签一份即可。如果在过户之后丢失，那么在合同履行的过程当中发生纠纷，那么就没有解决纠纷的依据，如果到法院去起诉，因为没有证据，法院也不会受理。即使法院受理了，因为没有合同作为证据，在对方不出示合同也不承认的情况下，购房人很可能会输掉官司。同样，对于售房人来说丢失合同也面临同样的问题，如果在合同的履行过程当中买方违约，在诉讼过程当中如果买方不认可违约行为，卖方没有证据证明自己的主张，那么由此产生的不利后果应由自己承担。

10．付款凭证丢失怎么办

目前在二手房交易中，绝大多数都是个人售房，售房人收到房款后无法为购房人出具国家印制的统一的发票，因此在二手房的交易过程当中售房人收到房款后都是直接给购房人写一个收条，然后将收条交给购房人，证明购房人是已经支付了购房款。在二手房交易中收条是已付房款的凭证，其重要性无须多言。购房人如果将收条丢失应与售房人协商，要求售房人再次出具收条，说明房款已付。但是如果遇到不诚信的售房人，那么购房人就要证明自己已付了房款。如果购房人通过银行贷款购房，那么银行放款后有一份转帐凭证，可以证明贷款部分的购房款已转付给开发商，另外，银行审查贷款时，需要购房人提供首付款证明，因此有此要求的银行一定有购房人首付款收条的复印件，因此购房人可以到银行去取证，证明购房人已付了全部房款。如果购房人没有贷款，是一次性支付的房款，如果付款方式是通过银行转帐的，那么购房人可以从银行转帐的记录查出购房人向售房人付了房款，如果购房人是一次性付款又是通过现金支付的，在售房人不承认已收房款的前提下，购房人可能将承担巨大的损失，这时售房人可以房款未付为理由，要求购房人再次支付购房款。如果售房人起诉到法院，在购房人没有证据证明房款已付的情况下，一般情况下法院会判决购房人再次支付购房款。

基于付款收条的重要性，购房人在购房时应将合同、收条等文件、证件保管好，建议购房者不要无故地随身携带合同和收条原件。如果须办理相关房产手续，可以先将所有资料复印一份，先使用复印件，并留存一份复印件，如果必须出示原件时再携带，这样如果丢了原件还有复印件作证据。

11．如何出具二手房买卖房款的发票

目前个人之间的二手房买卖一般都是由卖方向买方出具收款的收条，因为卖方没有统一的国家印制的发票，即使买方要求卖方出具购房款的发票卖方也无法出具，而且目前税务部门或其它相关部门并没有要求售房人一定要为购房人出具国家印制的发票，即使是售房人愿意出具发票，也不知道怎么办手续。实际上现在税务部门是可以代开房款销售发票的，卖方可以到税务部门，要求税务部门代开售房款的发票。