[引言]
随着全国各地房价的持续走高，许多购房者将目光转向了价格便宜的“小产权房”。但是，在便宜的价格背后，“小产权房”存在着诸多问题。今年6月18日，建设部发布风险警示，提醒消费者不要购买在集体土地上建设的房屋。有关“小产权房”的问题在业界引起了广泛的争论：政府有关部门为何要叫停“小产权房”？购买“小产权房”究竟存在哪些风险？“小产权房”的背后显示出什么问题？
[政府声音]
建设部发布风险警示：小产权房不受法律保护
建设部新闻发言人6月18日表示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。为此，建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”不受法律保护。
国土部回应小产权房：立法解决农村用地使用权流转
在7月12日国务院新闻办举行的新闻发布会上，国家土地副总督察甘藏春表示，对于农村集体建设用地的流转问题，国土资源部始终是重视的，从1999年开始就在全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现在正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。他强调指出，根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。
[链接]
什么是“小产权房”
所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。由乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40％～60％； 从住房形态看，一样是普通住宅； 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。
[专家评点]
物权法起草人：买“小产权房”只享受居住权
《物权法》的起草人之一，中国政法大学教授李显冬明确说，“小产权房”一定要慎买，不登记的房子就受不到保护。
“没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土资源局、房管局也不会给你备案。”李显冬说，“小产权房”所用的土地是农村集体所有的土地。“在这样的土地上，只有当地的农民才能居住和使用，即便土地的所有者和开发商一起将之开发，并卖给了别人，卖房者所签的合同也属于无效合同。”
如果有一天国家要征用土地，购买“小产权房”的消费者是得不到一分钱补偿的，因为，任何物权都必须是有法律来设定的，国家补偿只会给集体土地原来的“村民”。这样从物权角度看，购房者花的几十万元只是享受到了“居住权”，购房者如果需要对方补偿，须赶快去法院要求冻结当初买房钱，根据法院判决获得赔偿。如果对方一直不履行赔偿，购房者换来的就是无休止的官司。
陕西省房地产研究会会长王圣学：“小产权房”有五大风险
陕西省房地产研究会会长王圣学认为，小产权房对于消费者来说存在有五大风险：
没有房产证。这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。
拆迁难补偿。除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
质量难保证。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
配套不完善。这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。
遗赠也麻烦。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。
[各地现状]
石家庄暂停“小产权房”办证试点工作
石家庄市自去年１０月开始实施的“小产权房”办证试点工作目前已经暂停，重申集体土地上建起的“小产权房”只能在村民内部流通，不能上市交易。
据了解，石家庄市去年１０月对《城市房屋权属登记管理条例》进行修订并实施，规定：居住在“城中村”集体土地上的村民首次可办理房产证，并可进行抵押贷款。从市区内挑选出两个村进行“村证”转“市证”试点。但通过试点发现问题很多，由于暂时没有摸索出合适的解决办法，所以暂停集体土地上的房屋申请房产证的试点工作。
北京全面叫停“小产权房” 非法开发商停工停售
6月25日，在国土资源部和北京市人民政府举办的全国“土地日”大型宣传咨询活动上，北京市国土房管局局长安家盛表示，北京市很重视这个问题，在局部调查的基础上，近期已经展开了全市性的全面调查。对于违规开发的“小产权”、“乡产权”要停工停售。不仅非法介入的开发商要受到制裁，相关的村集体组织也要进行处理。他同时表示，对于一些形成一定规模的项目，由于牵涉的购房市民较多，具体处理政策还要进一步研究。
西安“小产权房”参建各方都将严处
西安市已开始全面排查在建在售的违法建设项目，并要求所有在建在售的违法建设项目实施单位，必须立即停止施工和销售行为，接受处理。对于严重违反城市规划的，将坚决予以拆除。为遏制违法占用集体土地搞房地产开发的行为，今后，西安市建委不但要联合其他部门对违法建筑进行强制拆除，房地产开发企业、建筑企业、设计单位、监理企业等参建各方都将受到不同程度的处理。
[观点争鸣]
“小产权”房热销有因 住房暴利不除难以真正打压
同是相差无几的住宅，为何经过开发商的包装后价格就成倍上涨？这是否合理？事实上，“小产权”房之所以便宜，根源在于这类住宅的土地不缴纳土地出让金，相关税费也没有征收。另一方面，开发“小产权”房的村委会获取的利润远低于开发商。
那些购买“小产权”房的人，对这类住宅的风险并非不清楚，关键在于现在的房价太高承受不了，否则，风险大的“小产权”房根本没有市场。倘若房价持续上涨的局面不能改变，“小产权”房就很难真正被打压下去。
——《上海证券报》
假如“小产权房”合法了还会便宜吗
“小产权房”之所以便宜，一方面是因为有很多税费没交，税费从几万元到十几万、几十万元。如果合法后，这些税费自然要补上，那么成本就要增加不少，房价自然上涨。另一方面，“小产权房”的不合法身份暗含了风险，风险的存在，让“小产权房”不可能像普通商品房那样面向所有消费者。买这种房的人，只是那些无视风险的人，所以，“小产权房”的市场受到一定的限制。如果“小产权房”真普通化了，随着需求的增加，自然会水涨船高。就是在“非法”的前提下，“小产权房”还随着需求的增加出现涨价的趋势呢。“小产权房”之所以便宜，正是因为其“不合法”的状态。如果真的合法了，其价格一定会上扬。所以那些寄希望买廉价“小产权房”的人，还是不要抱这种希望吧。
——《中国青年报》
“乡产权”暴露土地管理“灰色地带”
“乡产权”住宅并没有违反现有法律，而且只要购房者与乡政府签订的合同符合双方意愿，那么这份合同就是有效的，应当受到法律保护，同时购房人也应当取得相应的转让、出租、抵押、继承、赠予等权利。
同时，这也恰恰暴露出了我国在土地管理方面长期存在的一个“灰色地带”：与城市土地拥有统一的管理机关不同，农村集体所有的土地没有一个统一的管理部门，各自为政的现象较为严重，在法律和各个行政法规当中，农村集体土地的管理和使用更像是一个“盲点”。
——中国法学会民法学研究会副秘书长、中国人民大学法学院教授王轶
叫停“小产权房”有助规范市场
“小产权房”市场的猖獗现象，已经严重影响了正常的房地产市场发展秩序，为我国土地管理规范化造成了很大的困难。北京市决定进行全面叫停“小产权房”是一项非常及时的举措，对于规范北京房地产市场行为和维护房地产市场交易秩序将会起到重要作用。
有人说“小产权房”有利于抑制房地产价格上涨，这种说法是不正确的。通过违法、违规行为来抑制房价本身就是错误的，这种做法只能带来更加严重的问题。笔者认为，短时间内价格的快速上涨是可以抑制的，因为价格不可能长期持续上涨下去。抑制房地产价格上涨的关键是整顿房地产交易和管理市场，而核心是规范交易行为、强化管理、维护市场秩序，重点是政府管理行为规范化、政府职能公开化和民主化，以及开发商行为的规范化。因此，全面叫停“小产权房”是抑制房价快速上涨和强化房地产市场管理的重要内容。
——北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦
“小产权房”后面有“大问题”
将耕地变成宅基地，在宅基地上建房，然后低价向城里人出售，从眼前看，确实获利多多，让农民们喜不自禁。但如果城里人蜂拥去农村购房，在眼前经济利益驱使下，农村集体经济组织必会将更多耕地变成宅基地，建更多“小产权房”出售。其后果很可能是，若干年之后，一些城市郊区的农民将无田可种。
实际上，《物权法》草案曾规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，其出发点就是为了保护农村土地，保护农民的“物权”不受侵害。虽然这一条款因存有争议最后被删除，但我国长期以来实行的农村土地(耕地)保护政策没有改变，这既是基于社会经济可持续发展的需要，也是为了保护农民的长远利益。
——《经济参考报》
小产权房路在何方，建
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